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日前有某房產網路資訊平台取金融聯徵中心房貸資料，歸納統計指出，雖然房市續處盤整期，但年收入百萬以上的高端資產族，進場購屋比例卻拉高到超過三成；該機構還強調，這顯示高資產族選擇『逢低進場』，因為房價確實出現相當幅度修正，而且他們選定區域還是相對高價的雙北市一線區，如大安、內湖或板橋等。

這般調查及結論，相信一般薪資族看了一定感到很吐血；現在進場怎能算是逢低承接？明明房價還是貴桑桑，房價及房貸負擔比也依然還是高得嚇人，哪裡來的低？

其實，房價的高與低，本來就是相對的；況且對年新百萬以上高端資產族來說，房價確實比之前下修個一兩成，或許就真如該平台所指，就他們認為，已算是逢低承接的好時機。然而再看全台平均房價所得比仍在9以上，雙北市更都仍超過12，對大多數受薪階級來說，房價的確不能說是低。

市況發展至此，如果真有更多的高端置產族重新出籠，則其實也不過就是住展房屋網企研室先前的預言成真：當各項條件重新到位之後，置產族肯定會再度出手。該房產平台調查結果，不過是印證這樣的預測罷了。

高端資產族重新進場，房市業者當然樂見；畢竟只靠剛性自用撐盤，買氣很難突飛猛進，價格也很難支撐；相較之下，高端資產族出手肯定更阿沙力，也一定會讓成交熱度上升。

但換個角度來看，這也代表中央及地方，之前一連串包含針對房地產，及欲拉近貧富差距的稅制改革，根本等於沒改，才會讓資產族繼續選擇把閒錢灌進操作成本偏低的房地產，繼續支撐，甚至墊高房價。住展房屋網企研室甚至認為，這恐怕也是為什麼建商最近又放膽抬高牌價、姿態又轉硬的原因。

長此以往，難怪一般庶民百姓購屋自用愈來愈難！因為房子都被高端資產族拿來當做財富累積工具買走了，再不就是把價格墊高，讓受薪族群愈來愈負擔不起！ 

台北市萬華區的環南市場改建案今年5月上梁，目前正進行三樓樓板工程施作，代辦改建工程的北市水利處表示，因「智慧建築評估手冊」於去年進行改版，為使後續取得智慧建築標章事宜順利，將於原議會審定的預算86億餘元範圍內進行調整工程費用，而施作網路監控系統等設備，並不會向議會追加預算。

水利處表示，2016年初時環南市場的設計是根據「智慧建築評估手冊2011年版」進行，而後因內政部建築研究所於2016年7月1日公告實施「智慧建築評估手冊2016年版」，因此水利處重新依照新版規範於同年10月6日掛件預審，並於該年11月13日取得候選智慧建築證書（銅級）。

水利處指出，在新規範標準改變、資訊進步及連動觀提升等條件下，水利處將配合增設攝影機、網路防火牆、新型網路交換器、中央監控系統，並進行相關系統整合，配合資訊進步及網路通訊架構需求，預留未來發展。 

台南地院於今年6月19日及7月5日，分別就台南市2件房屋稅爭議案件作出判決，認定市府調整舊房屋標準單價依法有據，沒有違反法律不溯及既往原則，也沒有違反稅捐稽徵法規定，是租稅正義的實現。

地院判決指出，台南市不動產評價委員會依房屋稅條例第11條規定，對房屋標準價格進行專業的重行評定，程序上沒有瑕疵。判決書中也載明，不動產評價委員會依據法令調整房屋標準價格的決議，無違反租稅法定主義及法律保留原則。且一併調整同區域的房屋標準單價，是考量租稅公平原則；其法源為2001年6月房屋稅條例第11條修正，訂定2001年7月1日以後設籍的新舊房屋均適用。

市府2016年調整的舊房屋標準單價，是自新年度課徵房屋稅時才適用，所以沒有違反法律不溯及既往原則；同時也符合財政部於2014年11月5日台財稅字第10304636460號令釋，容許地方政府基於財政自主權，自行決定重行評定房屋標準單價是否適用於舊房屋。判決更指出，房屋稅本當依照房屋真實價值來計算，其真實價值為「現值」而非「過往價值」，因此房屋現值評定不會永遠保持不變。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

我國中央銀行日前公布6月全體行庫不動產放貸數據，房貸餘額部分達到6.78兆元，而土建融餘額則增加至1.77兆元，兩項數據皆創下歷史新高。其中土建融6月年增達率6.24％，是近3年來新高。 

據央行統計，自去年開始房市逐漸回溫，建商陸續進場推案，土建融年增率回升至3％，今年以來逐月上升超過5％，最新的6月年增率來到6.24％，是近三年新高，且已連續20個月正成長。 

另外受雨遮不計坪新制影響，許多建商去年下半年開始進場搶照以適用舊制。由於取得建照及後續提出建貸申請的準備期一般約耗時五、六個月，取得貸款正式開工產生的遞延效應，就會反應在今年上半年，使土建融明顯增加。 

房貸餘額方面，央行統計顯示，6月年增率4.65％，仍算是較高水準的4.5％之上，代表買氣溫和趨勢向上。央行指出，房市目前主要以首購族及換屋客為主力，其中八大公股行庫6月底承作首購族的「青年安心成家方案」餘額達到6,442億元，占整體約9.5％。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

六都房市在2018上半年回溫，尤其是預售案更可能會破兆，現場入場買房正是好時機。（攝影／王明鈞）

在台灣擁有涵碧樓及許多知名豪宅建案的鄉林建設董事長賴正鎰今天召開記者會表示，由於2018上半年全球景氣復甦，包括像是美國建築業增加了7萬名工作機會，而景氣復甦讓聯準會也加快升息腳步。再加上南北韓去核化，露出和平曙光等因素，讓2018的全球景氣增溫。而以國內來說央行理監事會議連8凍漲利率，讓購屋貸款者感到壓力減輕，尤其是在五大行庫6月房貸利率1.624％，創下近8年新底，讓購屋貸款者紛紛進場房市。

五大現象，帶動台灣房市增溫

賴正鎰表示，台灣房市在2018上半年出現5大現象，包括土地交易量近千億元、建照及樓板面積較去年增加2成、六都新案房價回檔上揚、購屋比呈現正成長、各案場來客量與電話量大增。讓今年六都推案量可望由27.3%上修至30.4%，而預售案破兆也指日可待，下半年房市將走「量穩升、價微揚」趨勢。

土地交易部份，全台土地交易上半年已達到903億元，六都裡面尤其以新北市139億元最高，而台北市則有115億元，高雄也有113億元。由於六都精華區土地已越來越難找了，在土地稀少的情況下，許多建商對於精華區的土地標售，出價都不手軟。

根據內政部統計，今年1到5月六都申請建照數達5,533件及樓地板面積更高達944.75萬平公尺，較去年同期分別增加了17.4%及23.6%，由此推算光六都預售推案量已達5200多億，預測今年有機會上看兆元。可見建商看好下半年房市，產品也朝大坪數方向規劃。

「量穩升、價微揚」買房入場好時機

根據實價登錄資料顯示，六都在今年第1季新案買賣平均總價為1,022萬元，較上期增1.13%，比去年同期增3.33%。賴正鎰表示，房市已呈現「量穩升、價微揚」的趨勢，以六都來說台北的萬華已回到58萬／坪左右，新北的新莊也來到45～48萬／坪；而台中房價是回溫最快的地方，交易均價高達1,057.9萬元，較上期增加2.21%、較去年同期成長8.75%。台中主要上漲地區以捷運及三鐵共構的區域為主。

今年六都1到6月家戶購屋比前三名，分別是桃園2.07%、台中1.97%和新北1.77%，而台北新北和台南則是連三年正成長，以台北市來說則從2015年的0.88%成長到1.25%。而這也反映到各案場的來客數及來電數，增加超過3成。且去年從18~25坪2房小坪數為主要產品，轉換到以換屋族與置產族為主的30~70坪產品。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

有台灣山手線之稱的捷運環狀線，第1階段預計明年完工，第2階段南北環也開始啟動，其中士林話題最多，有社子島開發案及北士科議題。專家建議，由於興建時程尚久，建議選擇發展成熟區域較保值，社子及雙捷交會的捷運徐匯中學站具有想像空間。

▲士林士商路為士林2期重劃區，街道整齊外，還有科教館、兒童新樂園，近捷運北環段的士林行政中心站。

捷運北環段起於新北產業園區站，可轉乘機場線，終點站位於劍南路站，與捷運文湖線交會，肩負紓解內科壅塞交通的任務，中途行經新北市五股、蘆洲、三重及台北市士林等區，並在捷運徐匯中學站、士林站與蘆洲線、淡水線交會。

▲捷運劍南路站位於大直美麗華百貨旁，未來將是捷運環狀線與文湖線的交會站。

★蘆洲徐匯中學站 具想像空間

住商不動產北市區經理錢思明指出，以未來捷運北環段規劃來看，應以發展較為成熟的區域，房價較保值，例如蘆洲、士林中正路、大直北安路一帶，較為加分，若以期待性來看，雙捷運的蘆洲徐匯中學站，兼具社子話題，最具想像空間。

▲捷運北環段在士林主要行經中正路，並與淡水線士林站交會。

其中位於三重蘆洲交界的集賢路就設置3站，捷運徐匯中學站將成為雙捷交會站，而發展成熟的重陽重劃區，已有水岸、量販店及既有商圈等機能，捷運北環段預計設立2站。中信房屋蘆洲集賢加盟店店長闕泰光表示，該區新大樓每坪40萬元起，吸引不少外來客層，就只差捷運了。

▲▼重陽重劃區發展成熟，有水岸、量販店及既有商圈等機能，捷運北環段預計設立2站。

★Y24社正公園站 4字頭房價

士林近期議題不少，除了捷運北環段有新進度外，禁限建近半世紀的社子島開發案近期有條件通過，不過因已蹉跎許多，民眾多半無感。永慶房屋社園店店長葉至軒指出，社子島開發案位於延平北路七～九段，多是農地，住宅不多，社子島市區位於延平北路五、六段，對社子島房市幫助不大。

葉至軒表示，社子位置尷尬，雖然行政區為士林，但捷運站還要過百齡橋，民眾多半不認為社子屬於士林區，也因無捷運，民眾甚至不願意來看屋，房價也為士林最低價，新大樓每坪40～50萬元，Y24社正公園站就位於社子的市中心，周邊有市場，將提高民眾對社子的接受度及房價。

▲社子因與士林市區相隔基隆河，房價為士林最低價，近期通過社子島開發案。

蹉跎許久的北投士林科學園區，預計年產值達10兆元，將創造超過4萬個就業機會，今年初中鼎工程集團購入北士科土地，將做為集團第2個總部大樓，為首家插旗北士科的重量級企業，將帶來大量的居住人口。錢思明指出，捷運北環段一方面帶動話題，二方面增加建商開發意願，也有助於招商和廠商招募員工。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市文山區雖然區內已有捷運文湖線，但除了捷運萬芳醫院站有熱鬧的商圈，其餘車站較無完整的商圈，捷運南環線則能彌補該缺憾，且經過文山區主要的市中心，專家認為，捷運是文山區房價較相隔的新北市新店區便宜的主因之一，一旦捷運南環線到位，未來可望追上新店房價。

▲捷運南環段主要行經木柵路一、二段，為木柵早年開發的聚落。

★在地客偏好 近景美溪岸

捷運南環線起於木柵動物園站，經政治大學後，穿越景美溪到達文山區行政中心後，一路往東沿木柵路一、二段行駛，再穿越景美溪往東，與捷運大坪林交會，與捷運環狀線第一階段及新店線匯集，共設立6個捷運站，行經文山區主要市中心。

▲文山區行政中心鄰近木柵市場，又有景美溪河堤休憩空間，民眾指名度高。

中信房屋文山木新加盟店副店長李篤詠表示，文山區房市特殊，房價價差不大，僅0.5～1成，且房價在北市中相對便宜，外來客多半尋覓捷運站周邊房屋，在地客則喜愛木新路二、三段及文山區公所周邊，前者有景美溪河堤休閒氛圍，後者同樣近景美溪，還有機能佳的優勢，房價與捷運站周邊價差並不大。

▲Y4站位於木柵路一段、辛亥路口，較靠近考試院。

★木柵站腹地小 5字頭房價

以捷運萬芳醫院站周邊為例，新大樓每坪55～60萬元，木柵站周邊因腹地小，商圈無法成型，每坪50多萬元，與木新路二、三段及文山區公所周邊房價相當。

李篤詠指出，早期文山與內湖房價差不多，現內湖房價較文山區高1～2成，主因就是內湖區有捷運、辦公大樓及美麗華百貨支撐，同樣文山區較新店市中心便宜，捷運也佔主要因素，未來捷運南環線完工後，有機會追平新店房價。

「冠德微山丘」專案經理高志鵬表示，文山區居民多往台北市敦南商圈或新店消費，區內較不熱鬧，生活步調緩慢，是現代人所追求的住宅環境，捷運南環線能讓捷運路網更完整，本案為市中心罕見的萬坪基地開發，還有市中心少有的重疊別墅及電梯公寓產品，距離捷運南環線Y2A站約600～700公尺，規劃均質58～130坪，每坪均價80萬元。

▲Y1A政治大學站

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

這幾年住宅市場不景氣，房價持續下探，連昔日北市單價第二高的豪宅建案「天子」也撐不住！根據最新實價資料，「天子」在今年4月以每坪單價約132萬元成交4樓戶，與2013年最高價的一坪180萬元相比，每坪重跌約50萬元，跌幅約25％，差距甚大。

▲豪宅建案「天子」每坪下跌約50萬元。（圖／翻攝自維多利亞建設集團官網）

豪宅建案「天子」樓高5層，總戶數10戶，位於北市士林官邸重劃區。根據《自由時報》報導，在今年4月的這筆交易中，「天子」以總價3億元售出4樓戶，總坪數約263.2坪，扣除車位後，每坪單價約132.83萬元。

其實「天子」在2013年時，以總價4.06億元，每坪單價約180萬元成交的3樓戶，是當時北市單價第二高的豪宅建案，僅次於「皇翔御琚」建案，如今每坪慘跌約50萬元，跌幅約25％，也創了「天子」的新低價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲根據好時價公布最新房價指數，雙北房價皆回到5年前水準。

根據好時價公布最新房價指數，雙北房價皆回到5年前水準。雖然房價指數呈現微幅上漲，但屬「奈米級」波動；分析交易量，雙北12個月移動平均的交易量已連續3年未達5年平均值，足見市場仍未過冬。

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觀察好時價最新公布的房價指數，台北市房價回到2013年初之水準、新北市房價則回到2013年7月之水準，雙北房市距房價最高點已有10%之修正。其中，台北大安區、信義區、松山區及內湖區更跌破基期，房價向下修正至2012年之行情。新北市以往的交易熱點，包含板橋區、新莊區、三重區、蘆洲區及中永和，房價自2016年下半年開始膠著，呈現持平發展。

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觀察台灣房市景氣循環，可發現特性為「量先價行」，因此「移動平均」計算的交易量就非常重要。「移動平均」是將過去特定期間交易量取平均值，能夠消弭掉季節性因素造成短期波動的干擾，反映出長期的趨勢和走向。好時價分析雙北的交易量移動平均，發現均自2015年5月開始跌破5年平均。其中，台北市2016年的交易量更處於低檔，每月成交量在1300件附近徘徊；新北市雖然過去1年成交量略有起色，但仍未突破5年平均每月3500件的大關。

若將房價與交易量整合分析，雙北的價量仍維持在「價漲量跌」的局面，然而所謂的價漲，台北市僅上升0.03%、新北市為0.36%，顯示雙北的房市仍處於波動的階段。透過量先價行的過往經驗，房價若不繼續下修，則雙北的房市無法前進到復甦前穩定盤整的「價量俱跌」階段，若未達穩定盤整的時期，交易量則很難上升，回春只能再繼續等等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

走一趟紅樹林，可以發現這裡的居住氛圍已完全成型，陸續完工的建築一幢幢重劃了山海天際線，為了爭取景觀融入自然環境，在建築概念上更以市區少見的建築尺度及規格吸引購屋客，另闢了台北另一個住宅的藍海市場。

▲「鄉林山海滙」高樓層可見壯闊的淡水出海口及觀音山景色

其中最引起話題更引人注目的就是「鄉林山海滙」了。從八勢路一路沿坡度而上，「鄉林山海滙」有別於訴求首排的社區，反而因為高度形成半山更美更寧靜的國際灣區視野，難得的是連低樓層都有了視野，更遑論高樓層的壯闊。鄉林建設以蓋涵碧樓的建築經驗將涵碧美學發揮的淋漓盡致，鄉林建設近來更將台灣涵碧樓移植到南京、青島，轉戰中國打出鄉林涵碧樓飯店的傳奇，成績也極亮麗。在台灣不少作品固然帶著涵碧樓基因，卻受限於基地條件，只有「鄉林山海滙」是大台北稀有五千坪大基地開發，董事長賴正鎰表示，「鄉林山海滙」才真正有條件做到涵碧樓水準的住宅社區。

▲「鄉林山海滙」大樓外觀運用光影的層次打造出飯店級的質感

才全新完工的「鄉林山海滙」，以淡水紅樹林半山景觀休閒宅的定位吸引不少頂級客層，據了解，目前已購客一半是自住，一半當作渡假，皆是被居高臨下坐山望海的極景說服。加上豐富的公設規劃及涵碧樓飯店式服務。「鄉林山海滙」以5000坪涵碧莊園寫下台北半山傳奇。鼓舞台北人享受生活、品味人生。

 

「鄉林山海滙」順著基地條件而蓋，面海方向有著呼應涵碧樓語彙的鏡面水池，倒映著風光樹影，前景是觀音山淡水河，後臨一片純淨翠綠的高爾夫球場樹景，以國際級渡假飯店的休閒設施，規劃涵碧樓最具代表性的懸浮無邊際泳池，說是「台北的涵碧樓」也不為過。數十項豐富的公共設施，如挑高5米8的飯店式大廳、可宴請20人的頂級私家宴會廳、可眺望高球場果嶺的紅酒室、促進血液循環的黃金湯(室內男女湯屋及戶外湯池)、ＫＴＶ，戶外Tea House與臥榻休憩區、Loung Bar社區餐廳，真的讓住戶有住在家裡就像住飯店的感覺。

▲「鄉林山海滙」的懸浮無邊際泳池，讓你邊游泳邊欣賞紅樹林半山景觀

除了硬體規模令人驚艷，就連軟體服務也已到位，住戶皆可憑點數享受如五星級飯店主廚般的早午晚餐專屬料理以及悠閒的下午茶服務。豐富的植栽也呼應著大自然環境，社區如同擁有一座私藏的公園，順著階梯步道，或偶在空地休憩迴旋，都有一種漫步的舒適享受，在繁華都市之上盡享靜謐的養生生活。

▲強調休閒氛圍，包覆在鏡面水池內的品茗臥榻休憩區

紅樹林富人灣已形成香港半山的生活景象和價值，成為台北人休閒宅的首選。「鄉林山海滙」無疑是紅樹林唯一五千坪莊園式的規劃尺度，創造的生活場景很難再複製。因此，才完工落成已熱銷七成的漂亮成績並不令人意外。擁有山擁有海已是舉世皆然的生活價值，相信擁有一席山海景觀特別席才是重新領略財富的意義所在。

鄉林山海滙 (02)2809.0808

預約鑑賞:https://www.thecoastalresort.com/

影音鑑賞:https://www.youtube.com/watch?v=U3WEnpgQhKM

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】